十届全国人大五次会议8日上午在北京人民大会堂举行第二次全体会议,听取关于物权法草案的说明、关于企业所得税法草案的说明、关于十一届全国人大代表名额和选举问题的决定草案的说明、关于香港特别行政区选举十一届全国人大代表的办法草案和澳门特别行政区选举十一届全国人大代表的办法草案的说明。受全国人大常委会委托,全国人大常委会副委员长王兆国作了关于物权法草案的说明。
物权法草案从起草到审议,历经13年,此前，全国人大常委会从一审到七审,向社会全文公布征求1万多条意见,专门召开100多次座谈会、立法论证会。目前的草案共5编、19章、247条。
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住宅用地满70年自动续期
江苏省人大法制委副主任委员刘克希说，现在市民住的房子，除了国家划拨土地之外，基本上是在出让的土地上建的，国家把地出让给开发商，是有期限的，50-70年，住宅最长是70年。70年以后怎么办？因为按照以前的规定，期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权，无偿收归国有。市民可以申请续期，续期须经批准，重签合同、支付土地使用权出让金。而一旦不批准，市民就有可能失去住房。现在规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期，这样市民就可以放心住，要多久有多久。
“可以说，这条规定是到目前为止，当代中国人智慧在民法上的最高结晶，是物权法中最亮的一个条文，也是对广大市民最为有利的条文。一套房子只要还没有达到它的使用寿命，就可以让子孙后代住下去。我们下面一代代人将会从中获益无穷！”刘克希很肯定地说。
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车库、车位归属权明确
物权法草案提出,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
2005年6月,宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商,称房产公司销售房子时,在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后,房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场,造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决,被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。这一判决的法理居然与物权法草案中的精神不谋而合。
全国人大常委会法工委副主任王胜明说,现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位,因此草案有针对性地规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
全国人大常委会法工委有关负责人介绍,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前草案对车库问题的规定是由当事人约定;对于占用公用道路和其他公共场地的车位,草案则规定为共有。
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阳光权、通风权有法可依
几年前鲜为人知的“阳光权”，如今已成热门词汇，频见报端。物权法草案对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定。
物权法草案明确规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，影响相邻建筑采光。
物权法草案指出，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
法律专家认为，相邻关系简单地讲，就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。相邻关系涉及日常生活的方方面面，生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重他人相邻权，不但是法律问题，更是道德问题。“远亲不如近邻”，邻里相处应当互谅互让、彼此尊重，这是中华民族的传统美德，也是家庭、社会和谐的重要道德理念。
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业主可换开发商聘请的物业
物权法草案明确指出，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。
短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。
不久前，北京市海淀区某居民小区成立业主委员会后发现物业服务中的诸多问题，于是通过诉讼方式，打赢了官司。然而，他们还没来得及庆幸自己的维权胜利，又陷入了物业公司突然撤走，小区停水停电，业主生活一片混乱的困境。最终，这个不负责任的物业公司受到政府有关部门的处理。
这次提请审议的物权法草案对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。
草案还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。
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住房登记按宗收费
不动产登记是物权法草案的核心内容之一。江苏省人大法制委副主任委员刘克希说，这是一项全新的法律制度。不动产是个人专有的，谁控制归谁所有。根据草案规定，住房等不动产的登记费不按不动产的面积、体积或者价额的比例收取，而是按宗收费，不管市民的房子有多大，登记时一套为一宗，甚至一幢楼为一宗，这样就可以减轻市民的负担。
“这里其实有一个很大的背景。”刘克希介绍说，1995年制定担保法时，关于登记收费的问题原来就准备规定按宗收费，因为意见不一，就没有规定，带来很多后遗症：很多地方进行房屋登记时，要收丈量费、评估费、登记费、担保费等费用，而且是按每平方米计算的，还规定每年办一次、每年交一次钱，担保法成了某些部门的“摇钱树”。因此，草案新规定统一了收费方式，维护了广大人民群众的利益。
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放开土地承包经营权不成熟
草案为承包土地的农民带来了好消息：土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定可继续承包。目前的物权法草案规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”
全国人大法律委经同国务院法制办、国土资源部、农业部等部门以及专家学者反复研究达成共识：目前，我国农村社会保障体系尚未完全建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法草案规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
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被征地人权益细化
征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。草案规定：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。对于人们关心的具体的补偿标准和办法，全国人大常委会法工委负责人表示，由于各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。
综合新华社电
