关于建立和完善社区纠纷调解机制

随着住宅小区开发的普及，住宅社区成为人民居住生活的载体，也是构建文明和谐社区、构建和谐社会的基础。然而，目前由于住宅小区中存在的各式各样问题，引起社区冲突的发生，有的甚至发展为恶性群体事件的现象，造成社会的不和谐与不安定。

据我们了解，导致社区冲突发生的主要原因有如下几点：

1、界定与保护私产与私权的法律体系和制度存在缺位。城市住房小区中的公寓单元房的业权属于共管权性质，即业主除了拥有私人拥有的公寓单元外，对住宅区内的建筑共用部位和共用设施按份拥有所有权，并共同行使所有权，但如何有效行使共管权，目前还没有这方面的立法与相关制度。

2、社区构建中各方地位不平等，社区内的权利分配严重失衡。业主虽然在法理上具有财产权利主体地位，但在实践中组织业主委员会的过程极其艰难，即使组成也无法定地位，无法与开发商或是物业公司进行抗衡。另一方面，开发商和物业公司结成利益关系，甚至直属关系，这样，业主在搏奕中的地位极其虚弱，无法通过平等协商解决纠纷。

3、对物业管理缺乏相应的法规，社区纠纷的解决机制不完善。目前还没有建立起系统的物业法律体系，即使是已经出台的法规、政策，也多是层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，给物业管理的实施带来了困难。

4、房地产开发中的商业欺诈行为得不到遏制。房地产开发过程中的商业欺诈是引发小区冲突的重要问题，业主与开发商的纠纷多因房屋质量问题，规划涉及变更问题，公共设施不配套或更改缺失以及共有资源的权属与占有情况而产生的。

针对上述问题，我们建议：

1、出台法律法规，完善社区制度和规则。目前涉及界定和调解社区中各主体间关系的制度和规则是有的，如《合同法》、《消费者保护法》等，但在解决社区纠纷上都有不完善之处。应注重对社区制度和规则的完善和建立，通过相应的法律法规理顺社区内各主体间的权利责任与义务关系。如业主委员会成立及运作、监督管理等。

2、完善社区纠纷解决机制。完善沟通、调解、仲裁、诉讼四个层次的纠纷解决机制，特别是加强沟通、调解等社区内冲突解决机制的运用。社区内应建立固定化和制度化的沟通渠道，建立一个覆盖各方的社区沟通网络，充分发挥居委会在社区纠纷调解中的作用，在基层人民政府和基层人民法院指导下进行调解工作；进一步发展物业纠纷专业化的仲裁机构，如消费者协会、物业管理协会、业主委员会协会参与仲裁。

3、建立诚信监督机制，严惩违规行为。加强房地产开发建设行为的监管，落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度，及时查处违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为。完善房地产开发企业及物业管理企业信用档案体系，加快信用档案信息的网上查询信用体系建设，加大失信行为的曝光力度，发挥失信惩戒机制的作用，建立有效的行业内诚信监督机制。

　　4、推进物业管理规范化和市场化。规范物业管理从业企业及人员的操作行为，加快物业管理队伍建设，提高物业管理人员的素质，提高从业企业操作质量，提高企业资质等级标准。完善并严格施行物业管理招投标制度，打破目前大部分开发商自建自管的模式；鼓励物业管理公司拓展市场，创优达标，降低管理成本，促进有活力的物业管理竞争市场的形成。